자녀에게 주택 아파트 증여시 세금 고려해야 기본사항

 

요즘처럼  젊은이들이 저축해서  내집마련 하기 힘든 세상이라면,자녀에게 아파트 한채,집한채 물려주고 싶은 부모의 마음은 한결같을 것이다. 그러나 문제는 세금이다.

 

 

위대한 대한민국은  가계가 보유한 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 80%에 육박한다.그러기에  부모로부터 물려받는 자산이 있다면 그것은  주택 등 부동산일 것이다. 부동산 세금은 크게 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세로 나뉜다.

 

취득세의 경우 증여는 '시가' 상속은 '공시가'로 매겨 진다

부동산 등을 취득할 때 내는 세금인 ‘취득세’는 증여보단 상속이 절세에 유리하다. 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정평가액·경매 및 공매 금액)을 기준으로 과세하지만, 상속은 시가표준액(공시가격)으로 과세하기 때문이다. 공시가격은 보통 시가보다 30%가량 낮다.취득세도 상속이 더 유리하다. 상속 주택엔 3.16%(지방교육세, 농어촌특별세 포함)의 취득세율이 적용되는데, 상속인이 무주택자일 경우 더 낮은 세율인 0.96%가 적용된다. 반면 증여를 받을 경우 4%의 세율이 적용된다. 만약 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 12.4~13.4%의 증여 취득세율이 적용된다.

 

 

상속증여시 세금표

 

 

상속주택은 5년동안은 주택수 계산에서 제외됨으로 종부세 부담이 덜을수 있다.

부동산을 보유하면 내야 하는 ‘종부세’ 역시 상속이 더 많은 세제 혜택을 받는다. 주택을 상속받아도 5년간 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 있다. 상속을 받은 날로부터 5년까지는 상속 주택을 주택 수에 더하지 않기 때문이다. 그렇다고 종부세를 아예 과세하지 않는단 뜻은 아니고, 과세 표준(세금을 매기는 기준)에는 합산된다.또한 ▲상속 지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ▲상속 지분의 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인 주택 중 하나의 요건에 해당해도 상속 주택은 기간 제한 없이 주택 수에서 제외한다.주택을 증여받을 경우 유예 기간 없이 1가구 2주택자가 된다. 이땐 기본 공제액이 12억원에서 9억원으로 줄어든다. 2023년 2주택자 종부세 중과가 폐지돼, 종부세율은 1주택자나 2주택자나 과세 표준에 따라 0.5~2.7%가 동일하게 적용된다. 그러나 3주택자 이상은 0.5~5%가 부과된다.

 

 

상속후에 주택을 팔때 양도세 는 비과세 특례 있다.

 

주택 매도 시 내는 ‘양도세’도 상속과 증여에 따라 차이가 난다. 소득세법 시행령 155조 제2항은 상속으로 2주택자가 된 경우 기존 주택을 양도할 시 1주택자로 간주해 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있도록 했다. 1가구 1주택 비과세 요건은 ‘2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주), 양도금액 12억원 이하’다.

 

 현행 소득세법은 다주택자가 보유한 주택을 양도할 때 중과세율을 적용한다. 현재는 시행령 개정을 통해 한시적으로 다주택 양도세 중과를 유예하고 있는데, 기간은 내년 5월 9일까지다.주택을 증여받으면 비과세 특례, 양도세 중과세 면제 혜택은 모두 적용받을 수 없다. 이뿐만 아니라 증여를 받은 후 10년 이내에 주택을 양도하면 양도세 계산 시 취득가액을 증여가액이 아닌 증여자의 애초 취득가액으로 계산해 절세에 불리할수도 있다. 어쨋든 자식에게 증여를 결정했다면 홈텍스,유튜브등을 통해 유의사항을 사례별로 공부하길 바란다. 무조건 세무사에게 맡기지 말고.. 내가 먼저 알아야 한다.