전세보증금 사기 막을 전세보증보험 가입시 꼭 유의사항

가입만 하면 안전한 것인지, 전세보증보험 가입해도 지급 거절되는 사례(못받는 경우)를 정리했습니다.

 

아파트전경

(1) 보증보험 안되는집

-전세금이 5억원(지방소재) 또는 7억원을 초과하는 경우

이런경우는 반전세로 보증금을 낮춰서 보증금 +월세로 계약하여 가능함.마음에 드는 집인경우에 한한다.

-전세집이 주택이 아닌 경우

오피스텔의 경우 주거용오피스텔이 아닌 경우에는 전세보증보험 불가하다.

-부동산등기부 등본 갑구에 권리침해 기입된 경우

경매,가압류,압류,가처분,가등기등이 먼저 기입되어 있으면 보증보험 거절됨,따라서 이런경우는 계약하지 않는게 현명함.

-부동산등기부 등본 을구의 선순위 채권이 과다한 경우

-전세금 및 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 초과

-선순위채권이 주택가액의 60% 초과

-다가구주택 – 선순위채권과 선순위보증금 합계가 주택가액의 80% 초과

-전세집이 위반건축물인 경우

-전세집의 건물과 토지가 임대인의 소유가 아니거나 소유자가 다른 경우

*아파트와 오피스텔은 KB시세또는 한국부동산원 세세중 선택한 시세로 주텍가격 정하는데,상한가와 하한가의 산술평균값을 정한다. 특히 아파트는 최저층,주거용오피스텔을 하한가를 적용한다.다세대 연립주택은 공동주택공시가격의 140% 기준한다.

 

(예시)

오피스텔 KB시세가 1억원이고, 전세금이 6천만원, 선순위채권액이 4천만원인 경우, 전세금 및 선순위채권 합산액이 1억원이므로 오피스텔 주택가격 1억원의 90%인 9000만원을 초과하게 되어 결국 전세보증보험 가입 불가하다.따라서, 계약전에 주택가격확인,부동산등기부등본,확정일자부여현황 서류를 발급받아 선순위채권을 계산해 보자. 아파트오피스텔은 KB시세,다가구.연립.단독은 공시가격 확인 하자.전입세대열람원을 발급하여 타세대 전입내역이 있는지 꼭확인 필수다.

위반건축물은 건축물대장에서 확인하고,위반사실이 있으면 계약포기가 현명하다.

 

(2) 다음과 같은경우도 보증보험가입 제한사항이다.

계약기간이 1년 미만인 경우

공인중개사 없이 계약하는 경우

전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우

전세대출을 받으면서 대출보증에 가입하여 전세금반환채권을 양도한 경우

(이경우도 보증보험과 대출보증의 보증기관이 동일하게 가입하는 것이 좋다.)

(3) 보증보험가입시 주의사항

-전세보증보험 가입시기가 늦지 않도록 한다.

잔금지급일과 전입신고일중 늦은날로부터 전세계약기간이 1/2이 경과하기전에 가입되어야 한다.세입자는 전입신고와 확정일자를 갖춰야한다.

-보증신청일 기준으로 타세대 전입내역이 없을 것(단독주택, 다가구주택은 제외)

-세입자가 전입신고 및 확정일자를 받지 않은 경우

(4) 전세보증보험 가입해도 지급이 거절되는 사유(이행 거절)

전세보증보험에 가입만 하면 100% 안전한 것은 아니며, 아래와 같이 가입해도 보호를 못 받는 경우도 있다.

-대항력 및 우선변제권 상실 문제

-전세금반환채권 양도 문제

-세입자의 고지 위반

-보증대상이 아닌 경우

-전세보증보험 반환 절차를 갖추지 못한 경우

-보증보험 갱신 미신청

-전세 연장 또는 집주인 변경 관련 문제

 

***대항력 및 우선변제권 상실

 

전세보증보험 가입해도 대항력과 우선변제권이 상실되면 전세보증보험 지급이 거절됩니다. 즉, 전세보증보험에 가입은 통과됐으나 이후의 문제로 인하여 이행청구를 해도 돈을 못받는 경우를 말합니다.

(1) 세입자가 주택임차권등기가 완료되기 이전에 이사하거나 주민등록을 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실한 경우.임차권등기명령 인터넷 신청(+신청서 예시, 확정일자)

(2) HUG가 대위변제금 및 변제비용 구상하기 전에 세입자가 주택임차권등기를 말소한 경우

(3) 세입자가 대항력을 유지하기 위해서는 주택을 점유하고 있어야 하는데, 주택을 제3자에게 무단양도 또는 무단전대한 경우

(4) 세입자가 전세보증금 잔금을 치르는 날 새로운 소유자에게 등기가 이전된 경우

세입자는 전세보증금의 잔금을 치르고 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날(오전 0시)부터 발생하지만 주택의 소유권 변동 효력은 이전등기 접수일부터 발생하므로 세입자는 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

(5) 세입자가 전세보증금 잔금을 치르는 날 주택에 근저당권이 설정된 경우

세입자가 전세보증금의 잔금을 치르자마자 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날(오전 0시)부터 발생하지만, 집주인이 잔금일에 주택에 근저당권 설정하면 근저당권은 접수일부터 효력이 발생하므로 세입자는 근저당권자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

 

아파트

 

-전세계약 종료시 해야할일

임차권등기명령 신청

기한 내에 보증보험 청구하기

 

-집주인 바뀌면 대처법

임대인 변경 신청

임차인은 상당한 기간 내에 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있기 때문에 보증사고 발생시 임대인에게 구상금을 청구해야 하는 보증기관에게 누가 임대인에 해당하는지 밝혀주어야 합니다. 또한, 임차인은 임대인이 변경될 경우 통지의무가 있습니다.따라서 임차인은 HUG에 임대인 변경 신청을 해야 합니다. HUG는 임대인 변경 신청이 있으면 추후 확실한 구상을 위해 새로운 임대인에게 채권양도통지 절차를 이행할 것입니다.결론적으로 새로운 전세계약서는 보증보험 기관에 제출된 계약서도 아니며, 변경된 집주인이 임대인 지위 승계에 동의하지 않는 한 전세보증보험 지급이 거절됩니다. 따라서 임대차 기간 도중에 집주인이 변경되었더라도 새로운 전세계약서는 체결하지 말고 HUG에 임대인 변경을 신청해야 합니다.