아파트 재건축 투자 왜 위험한가? 재건축 추진단계별 위험 이유

아파트 재건축 투자 왜 리스크  있는가? 긴 사업추진기간과 긴추진기간 동안에 발생되는 예기치 않은 문제들이 나의 내집마련 계획에 차질을 주게 된다. 거의 모든 재건축이 시작단계 계획했던 기간을 수년 길게는 끝내지도 못한채 좌초되는 경우가  많다.

 

 

아파트 재건축은 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 일반적으로 다음과 같은 절차를 따릅니다:

1. 정비계획 수립 및 안전진단 – 해당 아파트가 재건축이 가능한지 평가하는 단계입니다. 안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 필요) 판정을 받아야 합니다.
2. 정비구역 지정 – 시·구청에서 공식적으로 재건축이 필요하다고 인정하면 정비구역으로 지정됩니다.
3. 추진위원회 구성 – 재건축을 주도할 추진위원회를 구성하여 사업 방향을 설정합니다.
4. 조합 설립 및 승인 – 주민들의 75% 이상 동의를 받아 재건축 조합을 설립하고, 이후 모든 절차를 주도합니다.
5. 사업시행인가 – 재건축 설계도, 분양계획, 자금계획 등을 지자체에 제출하고 인가를 받습니다. 이 단계에서 시공사 선정도 이루어집니다.
6. 관리처분계획 인가 – 조합원별 새 아파트 배정, 분담금 산정 등의 계획을 수립하고 인가를 받습니다.
7. 이주 및 철거 – 기존 주민들이 이사를 하고, 아파트를 철거하는 단계입니다.
8. 착공 및 공사 – 본격적인 공사가 시작되며, 보통 2~3년 정도 소요됩니다.
9. 준공 및 입주 – 공사가 완료되면 사용승인을 받고 입주가 시작됩니다.

재건축은 긴 여정이지만, 단계를 하나씩 밟아가면 결국 새로운 아파트로 탈바꿈할 수 있습니다. 신월7동 통합재건축도 이러한 절차를 거쳐 진행될 예정입니다. 😊그러나!!!   

추진위원회의 역활을 무엇일까요?

재건축 추진위원회는 재건축 사업을 원활하게 진행하기 위해 초기 단계에서 중요한 역할을 수행하는 단체입니다. 주요 역할은 다음과 같습니다:

1. 사업 계획 수립 – 재건축의 방향을 설정하고, 기본적인 계획을 마련합니다.
2. 주민 의견 수렴 – 재건축을 원하는 주민들의 의견을 모아 사업에 반영합니다.
3. 조합 설립 준비 – 재건축 조합을 구성하기 위한 기초 작업을 진행합니다.
4. 자금 조달 및 예산 관리 – 사업 추진을 위한 자금 계획을 수립하고 관리합니다.
5. 법률 및 규제 준수 – 관련 법령을 검토하고, 사업이 법적으로 문제없이 진행되도록 합니다.
6. 대외 협력 및 홍보 – 지자체 및 관련 기관과 협력하며, 주민들에게 사업 진행 상황을 알립니다.

재건축 추진위원회는 재건축 조합 설립 이전 단계에서 활동하며, 이후 조합이 설립되면 조합이 사업을 주도하게 됩니다. 

개포동재건축단지

재건축 단계별 소요기간

서울시에서 재건축을 추진할 경우 평균적으로 8~10년 정도 소요됩니다. 하지만 사업 규모, 주민 동의율, 행정 절차 등에 따라 10년 이상 걸리는 경우도 흔합니다.

단계별 예상 소요 기간

1. 안전진단 – 약 6개월~1년
2. 정비구역 지정 – 약 1~2년
3. 추진위원회 구성 – 약 1년
4. 조합 설립 및 승인 – 약 1~2년
5. 사업시행인가 – 약 1~2년
6. 관리처분계획 인가 – 약 6개월~1년
7. 이주 및 철거 – 약 6개월~1년
8. 착공 및 공사 – 약 2~3년
9. 준공 및 입주 – 약 6개월

이 과정에서 행정 심의, 주민 반대, 소송 등으로 인해 지연될 가능성이 높아 실제로는 10년 이상 걸리는 경우도 많습니다. 특히 사업시행인가 이후부터는 사업이 무산될 가능성이 낮아지지만, 분담금 문제나 초과이익 환수제 적용 여부 등에 따라 변수가 생길 수 있습니다.

서울시에서 진행 중인 재건축 사업들의 평균 소요 기간을 보면 조합 설립부터 준공까지 약 10년, 사업시행인가부터 준공까지 약 7년, 관리처분인가부터 준공까지 약 5년 정도 걸리는 것으로 나타납니다.

재건축을 고려 중이라면 각 단계별 진행 속도를 면밀히 검토하고, 예상보다 더 긴 시간이 걸릴 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 중요합니다. 😊

개포동재건축현장

 

재건축 지연 주요 사유

재건축이 지연되는 주요 원인은 여러 가지가 있습니다. 대표적인 이유는 다음과 같습니다:

1. 주민 동의 부족 및 갈등 – 재건축을 추진하려면 일정 비율 이상의 주민 동의가 필요합니다. 하지만 분담금 부담, 이주 문제, 사업 방식 등에 대한 의견 차이로 갈등이 발생하면 사업이 지연될 수 있습니다.
2. 경제성 문제 – 재건축 사업은 대규모 자본이 필요합니다. 부동산 경기 침체, 분양가 규제, 금융 비용 증가 등의 이유로 사업성이 낮아지면 추진이 어려워집니다.
3. 복잡한 행정 절차 및 규제 – 정비구역 지정, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 여러 행정 절차를 거쳐야 합니다. 법령 변경, 인허가 지연, 환경 문제 등이 발생하면 사업이 늦어질 수 있습니다.
4. 법적 분쟁 – 조합 내부 갈등, 시공사와의 계약 문제, 토지 소유권 분쟁 등이 발생하면 소송으로 이어져 사업이 장기간 지연될 수 있습니다.
5. 자금 조달 문제 – 재건축 사업은 **프로젝트 파이낸싱(PF)**을 통해 자금을 조달하는 경우가 많습니다. 하지만 금리 상승, 금융권 대출 규제 등의 이유로 자금 확보가 어려워지면 사업이 중단될 수 있습니다.
6. 외부 변수 – 사업 부지 내 문화재 발견, 환경오염 문제, 정책 변경 등이 발생하면 예상보다 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

재건축 사업이 원활하게 진행되려면 주민 간 협력, 행정 절차 간소화, 안정적인 자금 조달 등이 필요합니다. 😊

 

재건축은 기간도 오래 걸리고,추진중에 무슨일 발생할지 모르는 리스크가 있습니다. 아무런 지연사유가 없다하더라도 10년은 잡아야하는 사업입니다. 재건축 투자는 이런점을 유의해서 결정해야 합니다!!!