아파트 매매계약부터 잔금까지 프로세스 주의사항

아파트매매가 처음인 젊은세대들은 부동산 중개사에게만 의존하면 안된다.내가 모든 프로세스를 알고 진행해야만 한다. 부동산중개사고의 핵심이 내가 몰라서이다.

 

아파트 매매, 처음이라 막막하다면? 이 글 하나로 끝내봐요!

 

1. 아파트 매매, 왜 이렇게 어렵게 느껴질까요?

 

우리가 평소 물건을 살 때는 인터넷으로 이것저것 많이 검색해보고 사죠? 그런데 집을 사는 건 정말 비싼 거래인데도 불구하고, 어쩌다 보니 얼렁뚱땅 진행하는 경우도 많다고 해요 . 특히 아파트 매매 경험이 처음이라면 언제, 뭘, 어떻게 해야 할지 중개사 설명을 들어도 헷갈리고 이해가 안 갈 때가 많죠 .

그래서 이 글에서는 아파트 전체 매매 과정을 쉽게 알려드리려고 해요 . 거래할 때 중개사님이 다 도와주시긴 하지만, 전체적인 절차를 미리 알고 있으면 훨씬 좋겠죠 . 아파트 매매하기 전에 전체 과정을 쉽고 간단하게 알려드릴게요.

 

2. 아파트 매매, 어떤 순서로 진행될까요?

 

아파트 거래는 보통 몇 가지 단계를 거쳐서 진행돼요 . 먼저 마음에 드는 매물을 보고 조건을 조율하죠 . 그 다음에는 가계약을 하고, 계약서를 작성해요 . 그리고 나서 중도금을 내고, 마지막으로 잔금을 치르면서 집을 넘겨받게 된답니다 .이모든과정이  보통 2달에서 3달이 걸립니다. 그래서 각단계 마다 알아두어야할 일들을 미리 계획해 두면 좋다.

 

3. 마음에 드는 집 발견! 이제 뭘 해야 할까요?

 

마음에 드는 아파트를 찾았다면 바로 계약하는 게 아니라, 먼저 조건을 조율해야 해요 . 이때 중요하게 확인해야 할 세 가지가 있답니다 . 첫 번째는 매매 금액, 얼마에 집을 살 건지 정해야죠 .

두 번째는 잔금일, 언제까지 돈을 다 내고 집을 넘겨받을 건지 날짜를 정하는 거예요 . 세 번째는 중도금, 중간에 얼마를 줄 건지 조건을 조율하는 거죠 . 이 세 가지를 잘 조율하는 게 첫 번째 단계랍니다.

 

4. 아파트 매매, 돈 관리가 제일 중요하죠!

 

조건을 조율하기 전에, 사는 사람은 자금 계획을 꼼꼼하게 세워야 해요 . 이게 가장 중요한 부분이랍니다 . 계약금, 중도금, 잔금을 어떻게 마련할 건지 계획을 세워야 하죠 .

지금 가지고 있는 현금이 얼마나 되는지, 그리고 만약 전세 보증금을 돌려받는다면 언제 받을 수 있는지도 꼭 확인해야 해요 . 그 다음에는 담보 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 금리는 어떤지도 미리 알아봐야 한답니다 . 담보 대출 한도는 연봉, 다른 대출 금액, 신용 점수에 따라 달라져요 . 예를 들어, 연봉 5천만 원인 사람이 신용 점수도 좋고 다른 대출이 없다면 얼마까지 대출받을수 있는지 확인할것.수시로 변하는 대출제도 주목해야함. 최근 스트레스dsr 시행으로 대출한도가 줄었음. 자금 계획을 제대로 확인하지 않으면 나중에 계약금을 포기해야 하는 큰 문제가 생길 수도 있으니 꼭 미리 체크하세요 . 은행에 직접 가지 않아도 부동산과 연결된 은행 담당자에게 간단히 물어볼 수도 있답니다 .

 

5. 가계약, 꼭 해야 할까요? 주의할 점은요?

 

조건 조율이 끝났다면 다음은 가계약이에요 . 가계약은 매매 목적물, 매매 금액, 잔금일 같은 정해진 내용들을 문자로 주고받는 거예요 . 파는 사람은 내용을 확인하고 계좌번호를 알려주고 , 사는 사람은 확인하고 계약금의 일부를 입금하죠 . 중개사님이 이 내용을 문자로 정리해서 양쪽에 보내준답니다 .

사실 '가계약'이라는 정식 용어는 없다고 해요 . 이건 관례상 부르는 말이고, 이때 입금하는 돈도 계약금이 아니라 계약금의 일부이죠 . 하지만 계약서를 꼭 써야만 계약이 성립하는 건 아니에요 . 매매하려는 집과 금액, 잔금일 등에 대해 서로 의사가 같으면 계약이 성립된 걸로 본답니다 . 가계약을 하는 이유는 계약서 쓰기 전에 파는 사람이나 사는 사람이 마음을 바꾸지 못하게 하고, 정해진 조건을 확실히 하려는 목적이에요 . 그런데 이때 정말 주의해야 할 점이 있어요 . 이 돈을 입금해도 마음이 바뀌면 언제든지 취소할 수 있다고 생각하면 안 돼요 . 이 돈은 계약금의 일부이기 때문에, 만약 계약을 취소하고 싶다면 돈을 입금하기 전에 충분히 고민해야 한답니다 .

 

6. 드디어 계약서 작성! 뭘 챙겨야 할까요?

 

가계약 후에 서로 날짜를 맞춰서 부동산에서 계약서를 쓰게 돼요 . 만약 파는 사람과 사는 사람의 부동산이 다른 경우에는 파는 사람 쪽 부동산에서 계약서를 작성하는 경우가 많답니다 . 계약서 쓸 때는 파는 사람과 사는 사람 모두 신분증과 도장을 꼭 챙겨야 해요 . 사는 사람은 계약금 10%를 이체할 준비도 해야 하죠 . 법으로 정해진 계약금 비율은 없지만, 안전한 거래를 위해 최소 5% 이상은 내는 게 좋다고 해요 .

계약서 작성 시 중개사님은 등기부등본, 건축물대장 같은 중요한 서류들을 확인해 주신답니다 . 계약 후에는 실거래 신고도 중개사님이 다 알아서 해주세요 . 계약서 쓸 때 유의할 점은, 정말 파는 사람 본인이 맞는지, 돈은 파는 사람 계좌로 직접 보내는 건지 확인하는 거예요 . 만약 파는 사람이 아니라 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서가 있는지, 대리인 신분증과 도장은 맞는지 꼼꼼히 체크해야 하죠 .

 

7. 계약 후에도 할 일이 많다고요?

 

계약서 작성 후에도 사는 사람이 해야 할 일들이 몇 가지 더 있어요 . 만약 집을 살 때 주택 담보 대출을 받아야 한다면, 먼저 정부에서 지원하는 대출 (디딤돌 대출이나 보금자리론)이 나에게 맞는지 알아보는 게 좋아요 . 정부 대출은 일반 은행 대출보다 금리나 조건이 더 유리한 경우가 많거든요 .

만약 정부 대출 대상이 아니라면 시중은행 담보 대출을 알아봐야 하죠 . 여러 은행에 직접 가볼 수도 있지만, 부동산과 연결된 은행을 통해 간단히 알아보는 방법도 있어요 . 대출받을 때는 계약서, 인감증명서, 주민등록 등초본, 소득 증빙 서류 등이 필요하답니다 . 대출 외에 법무사님도 알아봐야 해요 . 법무사님은 잔금 날에 소유권 이전 업무를 처리해 주시는 분이에요 . 즉, 집 주인을 파는 사람에서 사는 사람으로 바꿔주는 일을 하시죠 . 법무사님은 직접 알아봐서 선임해도 되고, 부동산과 연계된 분에게 맡겨도 된답니다 . 그리고 이사업체와 입주 청소도 미리 예약해두는 게 좋아요 .

 

8. 중도금, 꼭 내야 할까요? 중도금의 의미는요?

 

이제 중도금을 낼 차례에요 . 중도금은 보통 계약하고 한 달 정도 안에 진행한답니다 . 금액은 정해진 건 없지만, 보통 매매가의 10%에서 30% 정도로 서로 협의해서 정해요 . 중도금을 줄 때는 파는 사람과 사는 사람이 직접 만날 필요는 없고, 사는 사람이 계좌 이체만 하면 된답니다 . 중도금이 입금될 때마다 중개사님은 등기부등본을 확인해서 변경된 사항이 없는지 체크하신다고 해요 .

때로는 중도금을 생략하는 경우도 있어요 . 사는 사람이 돈이 부족하거나, 파는 집의 대출이 많거나, 아니면 계약하고 잔금까지 기간이 아주 짧을 때 중도금을 건너뛰기도 한답니다 . 중도금은 단순히 돈을 주는 것보다 '이행의 착수'라는 개념이 중요해요 . 계약금을 주고받았어도 잔금 주기 전까지는 어느 한쪽이 마음이 바뀌면 계약을 깰 수 있다는 걸 알고 계시죠? . 이때 사는 사람은 계약금을 포기하고, 파는 사람은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있어요 . 예를 들어 10억짜리 집 계약금 1억을 냈다면, 사는 사람은 1억을 포기하거나, 파는 사람은 2억을 돌려주고 계약을 깰 수 있는 거죠 . 이렇게 일방적으로 계약을 깰 수 있는 건 잔금을 내기 전, 그러니까 중도금을 주기 전까지만 가능해요 . 중도금을 주고 나면 어느 한쪽이 마음대로 계약을 깰 수 없게 된답니다 .

 

9. 마지막 관문, 잔금! 어떻게 진행될까요?

 

중도금까지 끝났다면 이제 마지막으로 잔금만 남았어요 . 잔금은 집의 소유권을 넘겨받는 중요한 절차랍니다 . 잔금 날 오전부터 파는 사람은 짐을 빼기 시작하고요 . 사는 사람은 짐이 다 빠진 후에 집 상태를 확인하고, 부동산에 모여서 잔금을 치르게 돼요 .

잔금 자리에는 보통 다섯 명이 모인다고 생각하면 돼요 . 파는 사람, 사는 사람, 중개사님, 소유권 이전을 도와줄 법무사님이 꼭 오시고요 . 만약 대출을 받았다면 대출 관련 법무사님도 오셔서 근저당 설정 같은 업무를 처리해 주신답니다 . 잔금 날 중개사님은 등기부등본과 부동산 거래 신고 필증을 준비하시고요 . 법무사님들은 필요한 서류에 이상이 없는지 확인해요 . 모든 서류가 확인되면 사는 사람이 남은 잔금을 파는 사람에게 입금하는 거죠 . 예를 들어 10억짜리 집의 계약금 1억, 중도금 1억, 대출 5억을 받았다면, 잔금으로 3억을 보내는 거예요 .

잔금 날에는 공과금과 관리비도 정산해야 해요 . 이때 선수 관리비 예치금은 사는 사람이 파는 사람에게 줘야 한답니다 . 모든 돈 계산이 끝나면 파는 사람에게 집 비밀번호를 받고 이사를 하면 돼요 . 이렇게 잔금까지 치르면 집 주인이 정식으로 바뀌게 되는 거예요 .

잔금 때 파는 사람은 꼭 챙겨야 할 서류들이 있어요 . 등기 권리증(집문서 같은 거죠) , 사는 사람 정보가 들어간 매도용 인감 증명서 , 주민등록 초본, 인감 도장, 신분증, 매매 계약서를 준비해야 한답니다 . 그리고 은행 대출을 갚아야 하니까 이체 한도를 미리 늘려두는 게 좋아요 . 대출받은 은행에 전화해서 가상 계좌번호를 받고 대출을 갚은 다음, 근저당 말소 신청까지 해야 하죠 . 말소 비용은 5만 원에서 10만 원 정도 들어요 . 잔금 후에는 전출 신고를 해야 하는데, 이사 간 집에 전입 신고하면 자동으로 처리된답니다 . 만약 집 팔고 양도 차익이 생겼다면 양도세도 신고해야 하고요 .

사는 사람도 잔금 때 필요한 서류들이 있어요 . 주민등록 초본, 등본, 가족관계 증명서, 도장, 신분증, 매매 계약서를 준비하고 , 마찬가지로 잔금 이체를 위해 이체 한도를 확인해야 하죠 . 잔금 후에는 꼭 전입 신고를 해야 하고, 대출받았다면 은행에 전입세대 열람 서류도 보내줘야 해요 . 관리사무소에 가서 입주자 등록하고 차량 등록까지 하면 모든 과정이 끝난답니다 .

 

10. 아파트 매매, 이것만 기억하면 문제 없어요!

 

모든 절차가 끝나고 등기 권리증을 받는 데는 보통 일주일 정도 걸린다고 해요 . 하지만 등기 권리증을 바로 받지 못했더라도, 잔금 날 소유권 이전 접수가 완료되면 그 날부터 집은 사는 사람의 소유가 된답니다 .

가끔 잔금 날에 예상치 못한 일이 생겨서 시간이 늦어지는 경우도 있어요 . 예를 들어, 사는 사람이 전에 살던 집의 보증금을 돌려받는 시간이 늦어지면서 전체 일정이 밀릴 수도 있죠 . 이런 상황은 누구도 일부러 만드는 게 아니랍니다 . 서로 이해하고 잘 마무리하는 게 중요해요 . 아파트 매매과정은 중개사들이 하는 업무이기도 하지만,내가 먼저 알아야할 지식들을 알고 있어야만, 분쟁이나 중개사고 그리고 전세사기등을 피할수가 있습니다.  특히 자금계획이 차질이 없도록하는것은 나의 책임으로 해야만 합니다. 오늘은 전반적인 프로세스이고 각단계마다 알아야할 세부사항들이 많습니다. 더 공부하세요.

 

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